IklanIklanOpiniWeijian ShanWeijian Shan
- Tidak ada risiko kesengsaraan sektor properti China menyebar ke krisis keuangan tetapi ada krisis perumahan yang disebabkan oleh kebijakan dan pembatasan harus lebih dilonggarkan
- Pasar properti harus distabilkan untuk memulihkan kepercayaan masyarakat dan memacu konsumsi swasta, sehingga pertumbuhan ekonomi dapat kembali meningkat.
Weijian Shan+ FOLLOWPublished: 5:30am, 3 Apr 2024Mengapa Anda bisa mempercayai SCMPA Mantan pejabat China menjadi berita utama September lalu dengan mengatakan bahwa China memiliki begitu banyak rumah kosong sehingga bahkan 1,4 miliar penduduknya tidak dapat berharap untuk mengisi semuanya. Perkiraan menunjukkan ada cukup properti kosong untuk menampung sebanyak 3 miliar orang.
Jika benar, pasar perumahan China akan hancur. Tapi, mengutip Mark Twain, laporan kematian pasar adalah berlebihan.
Menurut biro statistik nasional, China telah membangun 14,4 miliar meter persegi (155 miliar kaki persegi) rumah yang dapat dijual – tidak termasuk rumah yang dibangun sendiri seperti di daerah pedesaan – selama 30 tahun terakhir. Pada tahun 2020, ruang hidup perkotaan per kapita adalah 38,6 meter persegi, yang berarti bahwa dalam tiga dekade, Tiongkok telah membangun perumahan yang cukup untuk 370 juta orang, hanya 40 persen dari populasi perkotaannya yang berjumlah 920 juta. Berapa banyak rumah kosong yang bisa ada?
Ada dua tanda kelebihan pasokan yang signifikan di pasar perumahan, menurut ekonom Gao Shanwen, yang mendasarkan karyanya pada data dari ekonomi termasuk Jepang dan Amerika Serikat.
Yang pertama adalah kontraksi berkepanjangan dalam transaksi untuk rumah dijual kembali. Namun di China tahun lalu, menurut Beike Research Institute, transaksi rumah dijual kembali melonjak, naik 44 persen dalam hal ruang lantai yang terjual dan 30 persen dalam nilai transaksi.
Yang kedua adalah ketika investasi dalam pengembangan properti residensial mewakili lebih dari 7 persen dari produk domestik bruto suatu negara. Di China, rasio ini mencapai sekitar 12 persen pada 2013 tetapi telah turun sejak itu, dan diperkirakan sekitar 5,5 persen tahun ini.
08:36
Mimpi negeri dongeng yang lenyap: bagaimana China Evergrande bangkit, lalu jatuh
Mimpi negeri dongeng yang lenyap: bagaimana Evergrande China bangkit, lalu jatuh
Oleh karena itu, Gao menyimpulkan, sementara ada koreksi berlebihan yang signifikan di sektor pengembangan properti residensial China, tidak ada kelebihan pasokan di pasar perumahan. Koreksi pasar telah begitu parah sehingga berujung pada koreksi berlebihan.
Krisis perumahan China belum berakhir.
Meskipun penjualan rumah secara keseluruhan naik tahun lalu, sebesar 6,3 persen di ruang lantai dan 5,8 persen nilainya, penjualan rumah baru merosot sebesar 8,2 persen di ruang lantai dan 6 persen nilainya. Ini karena pengembang dilarang menjual rumah baru di bawah harga tertentu, mungkin untuk melindungi nilai properti. Akibatnya, pengembang mungkin tidak dapat menawarkan rumah baru dengan harga kliring pasar. Pada akhir tahun lalu, indeks harga rumah China telah turun 9 persen dari puncaknya pada 2021, menciptakan efek “kekayaan negatif” yang meredam konsumsi dan memperlambat transisi ekonomi dari yang didorong oleh investasi menjadi didorong oleh konsumsi.
Sementara itu, banyak pengembang properti China terperosok dalam kesulitan keuangan atau kebangkrutan. Kebangkrutan perusahaan properti hampir lima kali lipat dari 123 pada 2022 menjadi 590 tahun lalu. Default atau restrukturisasi obligasi luar negeri yang diterbitkan oleh pengembang China lebih merupakan aturan daripada pengecualian.
Akankah kesengsaraan sektor perumahan China menyebabkan krisis keuangan seperti di AS dan Eropa pada tahun 2008? Jawabannya adalah tidak, karena tiga alasan.
Pertama, rasio pinjaman terhadap nilai rata-rata hipotek rumah di kota-kota besar China adalah sekitar 50 persen, yang berarti bahwa harga perumahan harus turun lebih dari setengahnya untuk membahayakan hipotek. Itu bahkan tidak mungkin, dan rasio pinjaman perumahan bermasalah di antara bank-bank China tetap di bawah 1 persen, menurut lembaga pemeringkat S &P.
Kedua, pinjaman rumah adalah kewajiban pribadi yang tidak terbatas di China, sehingga pemilik rumah tidak bisa begitu saja menjauh dari mereka seperti yang bisa dilakukan di AS. Jadi default jarang terjadi.
11:04
Kematian dan hutang di Tiongkok
Kematian dan utang di China
Ketiga, eksposur bank terhadap pengembang mewakili kurang dari 5 persen dari buku pinjaman mereka, yang semuanya dijaminkan. Bank-bank China memiliki modal yang baik, dengan rasio kecukupan modal rata-rata lebih dari 15 persen, dan rasio kredit bermasalah rata-rata sekitar 1,6 persen.
Ya, kredit bermasalah telah meningkat dalam beberapa tahun terakhir. Tetapi bank menjual atau menghapusnya dengan cepat karena persyaratan peraturan untuk cadangan untuk menutupi kredit bermasalah lebih dari 100 persen, membuat utang seperti itu tidak layak untuk dipegang.
Memang, sistem perbankan China menghadapi masalah unik karena memiliki terlalu banyak uang tunai. Simpanan rumah tangga meningkat 18 triliun yuan (US$2,5 triliun) pada 2022 dan 17 triliun yuan lagi tahun lalu karena konsumen terus menahan diri.
Tetapi krisis perumahan terus menghambat pemulihan ekonomi China. Kontribusi sektor properti terhadap pertumbuhan domestik bruto negatif 4 persen pada 2022. Kabar baiknya adalah bahwa ini pulih ke negatif 1,3 persen tahun lalu dan diperkirakan akan lebih meningkat menjadi negatif 0,9 persen tahun ini, menurut UBS.
Pandangan yang berlaku dari pasar properti China adalah bahwa krisis perumahan tidak dapat dihindari, didorong oleh meledaknya gelembung properti dan hukum penawaran dan permintaan yang tidak dapat diubah. Bahkan, itu sebagian besar disebabkan oleh kebijakan, karena pemerintah mengambil langkah-langkah untuk mendinginkan sektor yang terlalu panas dengan membatasi pembelian dan mengendalikan harga, hipotek dan kredit kepada pengembang.
Pengetatan dalam beberapa tahun terakhir telah menjadi begitu kejam sehingga mencekik udara keluar dari pasar properti. Banyak dari kebijakan pendinginan ini terus menekan permintaan. Misalnya, orang Cina dapat membeli properti di seluruh dunia tetapi tidak di beberapa kota besar Cina kecuali mereka adalah penduduk yang membeli rumah utama mereka. Di mana lagi pembuat kebijakan menangani krisis perumahan dengan membatasi pembelian rumah?
Permintaan laten untuk perumahan sangat besar. Orang Cina selalu menganggap properti residensial sebagai kelas aset yang paling disukai untuk berinvestasi. Sedangkan di AS, properti residensial hanya mewakili sekitar 25 persen dari kekayaan rumah tangga, rasio ini sekitar 59 persen di Cina.
China berada di jalur untuk meningkatkan tingkat urbanisasi dari sekitar 65 persen sekarang menjadi 73 persen pada tahun 2035, yang akan menambah lebih dari 100 juta orang ke populasi perkotaan – yang semuanya membutuhkan perumahan.
Untuk menghindari rasa sakit yang berkepanjangan, disarankan untuk menghapus semua pembatasan yang tersisa pada harga dan permintaan perumahan, memungkinkan pasar untuk menyesuaikan diri dan menemukan pijakannya. Hong Kong memberikan contoh yang baik dengan melakukannya pada bulan Februari, yang segera memicu lonjakan transaksi properti. Hanya dengan menstabilkan pasar properti, kepercayaan publik dapat dipulihkan, konsumsi swasta dapat dilanjutkan dan pertumbuhan ekonomi dapat dipercepat kembali.
Weijian Shan adalah Ketua Eksekutif PAG, sebuah perusahaan ekuitas swasta, dan penulis “Out of the Gobi”, “Money Games” dan “Money Machine”
7